Crédit Immobilier : Tout Ce Que Vous Pouvez Négocier À Part Le Taux

Publié le 01/09/2021

Si tous les projecteurs sont braqués sur les taux, un crédit immobilier nécessite bien d’autres points de vigilance. Pour abaisser la facture, mais pas que.

Avec des taux planchers atteignant en moyenne 1,05% selon l’Observatoire Crédit logement CSA, les conditions d’emprunt restent historiquement attractives cet été. S’endetter sur 20 ans - la durée la plus courante - permet même à un ménage de bénéficier d’un taux moyen de 0,98%, et ainsi passer sous la barre de 1% ! Du jamais vu. Face à de tels records, la vigilance des emprunteurs ne doit plus tellement se porter sur le coût des intérêts que sur quelques points précis du contrat, afin d’abaisser davantage la facture, faire face à certains imprévus financiers ou encore mieux étaler ses mensualités.

L’assurance de prêt

Alors qu’emprunter n’a jamais coûté si peu aux ménages, l’assurance de prêt constitue souvent le premier poste de dépense d’un ménage… devant les intérêts. Faîtes donc jouer la concurrence en choisissant un contrat différent de celui de votre banque. La quasi-totalité des emprunteurs y ont intérêt pour gagner en pouvoir d'achat. Le fait de “délier” son crédit et son assurance permet, selon les courtiers, d'économiser en moyenne 15.000 euros sur la durée totale du prêt. Selon nos simulations, un couple de trentenaire en bonne santé pourrait même économiser 22.000 euros en optant pour un contrat externe à la banque.

Pour rappel, en théorie, le droit de mettre en concurrence l'assurance de prêt de sa banque est encadré par trois différentes lois. Les particuliers peuvent choisir de souscrire un contrat extérieur à celui de leur banque au moment de la signature du crédit, mais aussi en changer durant l’année qui suit la signature du contrat, ou encore à chaque date d’anniversaire de ce dernier.

En réalité cependant, l’opération peut s’avérer plus compliquée. Si votre banque fait partie des établissements récalcitrants refusant illégalement votre demande, votre marge de manoeuvre est limitée, surtout si votre dossier est à la limite du financement. La méthode la plus efficace - mais paradoxale - consiste à… accepter l'assurance de groupe de sa banque, sans la négocier. Cette dernière sera ainsi plus encline à ne serait-ce qu’accepter de vous financer et l’opération vous permettra même d’obtenir - en insistant - un bon taux.

 

Les frais de dossier

“Ils font partie de ces frais très souvent négociés lors de la rédaction du contrat”, confirme Christophe Grouas, directeur général adjoint d’Artemis courtage. La quasi-totalité des banques facturent en effet des frais de dossiers. Une rémunération qu’elles justifient par la constitution du dossier et le temps passé par leurs conseillers pour analyser votre dossier. Sans compter le suivi de ce dernier durant 20 ans ou 25 ans. Ils sont facturés selon un pourcentage du montant emprunté - autour de 1% - ou bien par un montant forfaitaire. Un crédit de 200.000 euros vous coûtera ainsi 2.000 euros dans une banque si le montant n’est pas plafonné. “Quand on dépasse 1.000 euros, on peut considérer que c’est déjà cher” ajoute Christophe Grouas.

Ces tarifs sont transparents car affichés sur la grille tarifaire publique de la banque. Ce qui ne veut pas dire qu’ils sont gravés dans le marbre. Aussi, la banque peut faire un geste pour réduire son montant dans les conditions particulières du contrat. Si votre dossier est rapide - car bien préparé -, vous pourrez arriver en position de force pour demander la diminution, voire la disparition de ces frais. Un courtier, qui connaît les habitudes des banques, peut aussi être très utile pour négocier à la baisse ces frais. Attention cependant à ne pas griller toutes ses cartouches avec les frais de dossier. “Quitte à négocier, autant commencer par l’assurance de prêt, génératrice d’économies bien plus importantes”, rappelle Maël Bernier.

Les frais de remboursement anticipé

Un crédit immobilier remboursé plus tôt que prévu peut vous coûter cher. Qu’il soit racheté par une banque concurrente ou comblé de façon anticipée grâce à une rentrée d’argent, vous avez de grandes chances de payer des indemnités. Elles sont déterminées selon deux méthodes, et la moins chère des deux est acquittée par l’emprunteur :

 - 6 mois d'intérêts,

- 3 % du capital restant dû.

Pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans souscrit en 2013 au taux de 3%, les indemnités de remboursement anticipé représentent ainsi 2.000 euros selon les calculs du courtier Meilleurtaux.

“Nous intervenons beaucoup sur ce point, assure Christophe Grouas, directeur général adjoint d’Artemis courtage, car cette clause a de forte chance de servir au moment du rachat de crédit par d’autres banques”. Ces dernières adoptent différentes positions de principe. Certaines n'instaurent aucune pénalité, d’autres les appliquent systématiquement. Il leur est aussi possible de les faire disparaître au bout de 5 ans de prêt, ou d’appliquer des pénalités uniquement en cas de rachat par la concurrence. Si votre banque applique des pénalités, n’hésitez donc pas à négocier, surtout si vous prévoyez de revendre votre bien à moyen terme.

Le tarif de la carte bancaire

Un crédit immobilier représente bien plus que des intérêts aux yeux de votre banque Lorsqu’un client signe son contrat, dans l’écrasante majorité des cas, il ouvre également un compte courant - avec la carte bancaire qui lui est associée - mais ramène potentiellement avec lui de l'épargne. Cette dernière est essentielle pour les banques, car pour résumer grossièrement, elle permet de couvrir le risque consenti lorsqu’elle prête à une entreprise ou un ménage. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que les banques apprécient particulièrement l’épargne lors de la souscription d'un crédit immobilier, même si elle n’est pas mobilisée pour l’opération.

Les clients acceptant de migrer leur épargne - d’autant plus si cette dernière est conséquente - ont donc tout intérêt à négocier une baisse des tarifs des produits comme la carte bancaire ou l’assurance habitation. “Négocier une baisse des tarifs de 50% du coût de la carte, au moins la première année est courant”, confirme Christophe Grouas. “On peut même obtenir la gratuité de ce moyen de paiement”, poursuit Maël Bernier. Pour rappel, une carte Visa ou Mastercard Classic est facturée entre 40 et 50 euros par an dans les banques classiques, alors qu’une Visa Premier ou Mastercard Gold coûte entre 100 et 140 euros. Le tarif de l’assurance habitation, souvent proposé au moment de la souscription du crédit, est lui aussi négociable assure les courtiers.

Les reports ou les modulations des mensualités

Cette disposition ne sert pas tant à vous faire économiser de l’argent qu’à apporter de la souplesse dans vos remboursements. “Les clients apprécient cette option, surtout pour les anciens locataires qui ont peur de la charge que peut représenter un crédit. Ces modulations permettent de les rassurer”, rapporte Christophe Grouas.

La plupart des contrats comprennent des clauses permettant de moduler et même de reporter les mensualités en cas de coup dur, comme les pertes soudaines de revenus. Cette modularité peut se faire à la hausse ou à la baisse, et est fixée en général à 20%. Quant au report, lorsqu’elles en prévoient, la plupart des banques instaurent 3 mois de “joker“. Certains contrats prévoient la possibilité de modulation sans report, ou vice versa. D’autres sont plus strictes et n’acceptent aucune souplesse dans le remboursement du crédit. A vous de convaincre votre banque de l’utilité du dispositif pour votre cas particulier.

Mais l’opération à un coût. Le report partiel (payer uniquement les intérêts durant la période), et surtout le report total (différer le remboursement du capital et des intérêts) renchérissent le coût du contrat. Dans le second cas, les intérêts s'ajoutent au capital restant dû pour finalement générer de nouveaux intérêts. Ce sont des intérêts sur les intérêts. Privilégiez donc les modulations, moins coûteuses, que les reports.

La franchise de remboursement

N’hésitez pas non plus à inscrire dans votre contrat une franchise. L’opération consiste à différer le début de remboursement du prêt, et ainsi éviter de payer à la fois un éventuel loyer et un crédit par-dessus. Utile pour les biens neufs en état futur d’achèvement, ou les biens anciens nécessitant de gros travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent aussi y avoir recours, s’ils ont besoin de temps supplémentaire pour trouver un locataire.

Là encore, l’opération est très utile, mais a un coût. Sur le même principe que les reports de mensualités, la franchise partielle, et surtout la franchise totale génèrent elle aussi de nouveaux intérêts sur les intérêts.

Prenons l’exemple fourni par le courtier Pretto. Un couple emprunte 200.000 euros sur 20 ans à 2% pour acheter un bien neuf, avec un délai de livraison de la maison de deux ans. Reporter le remboursement de leur crédit de deux ans renchérirait l’opération de 6.000 euros, faisant passer le coût de l’emprunt - c’est à dire les intérêts dus - d’environ 43.000 à 49.000 euros.

 

Source : https://www.capital.fr/immobilier/credit-immobilier-tout-ce-que-vous-pouvez-negocier-a-part-le-taux-1412634

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