Copropriété: le guide pour bien comprendre la jouissance exclusive
PRATIQUE - En copropriété, il n’est pas rare que des logements disposent d’une ou plusieurs parties communes à jouissance exclusive. Leur accès est réservé au seul propriétaire concerné.
Une copropriété est un ensemble de logements que se partagent plusieurs propriétaires. Il s’agit le plus souvent d’immeubles, mais certaines grandes maisons peuvent également être affiliées à ce régime juridique. Au sein de cette copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes. Les premières appartiennent entièrement au propriétaire qui peut y effectuer de nombreux travaux sans l’approbation des autres copropriétaires. Comme leur nom l’indique, les parties communes appartiennent en revanche à tous. Il s’agit notamment du gros œuvre du bâtiment, des voies d’accès, les réseaux d’alimentation, le hall d’entrée, la cage d’escalier…
Certaines parties communes ont la particularité d’être réservées à l’usage d’un seul propriétaire (ou locataire si le logement en question est loué). On parle alors de jouissance exclusive. Le plus souvent, il s’agit d’une cour ou d’un jardin. Les balcons et terrasses, biens très recherchés actuellement, en font également partie, tout comme une loggia ou un toit-terrasse. Les cas sont donc nombreux et il est important de bien comprendre le principe de la jouissance exclusive.
Les parties communes à jouissance privative et la loi
Le régime de la copropriété est très encadré par la loi. Il est par exemple absolument obligatoire de nommer un syndic de copropriété qu’il convient de bien choisir. En revanche, pour les parties communes à jouissance privative, que l’on peut également nommer parties communes à jouissance exclusive, les choses ont longtemps été plus floues. Ce n’est plus le cas depuis le 30 octobre 2019 et le vote de la loi Elan. Depuis cette date, la définition juridique des parties communes à jouissance exclusive est beaucoup plus claire. Il s’agit concrètement de parties communes affectées à l’utilité et à l’usage d’un lot de la copropriété concernée.
À noter que le droit de jouissance de cette partie commune à usage privatif ne peut pas être transmis s’il a été attribué nominativement. En revanche, s’il est rattaché au lot, c’est-à-dire à un logement précis, il peut alors être transmis, que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un décès ou, le plus souvent, au cours de la vente du bien.
Comment un droit de jouissance exclusif est-il attribué?
Pour ce qui est d’une copropriété possédant déjà des parties communes à jouissance exclusive, ce droit est inscrit dans le règlement de celle-ci. En revanche, s’il s’agit de nouveaux logements ou que des travaux sont effectués et conduisent à la création de tels espaces, il convient de passer par un vote pour leur attribution. Ce vote a lieu lors de l’assemblée générale du syndic de copropriété. Ce vote dit de majorité de l’article 26, ou plus simplement de double majorité, doit recueillir l’obtention des deux tiers des voix des copropriétaires. Il n’est pas toujours facile d’obtenir une si large majorité, et un second vote est alors possible. C’est d’ailleurs pour cela que l’on parle de double majorité.
Ce second vote peut se dérouler à condition que la moitié des copropriétaires votants y soient favorables et qu’ils représentent au minimum un tiers de l’ensemble des copropriétaires, tous n’étant pas forcément présents au moment du vote. Si ce quota est réuni, la majorité simple suffit alors pour attribuer la jouissance exclusive d’une partie commune à un lot, ce droit de jouissance pouvant être directement rattaché au lot ou nominatif.
Que peut-on faire ou non dans ces parties communes privatives?
La jouissance exclusive d’une partie commune fait qu’aucun autre habitant de la copropriété ne peut y accéder librement. Vous êtes donc chez vous, mais ce n’est pas pour autant que vous pouvez tout faire. En effet, l’aspect privatif ne change en rien le fait qu’il s’agit bel et bien d’une partie commune. Vous pouvez réaliser les aménagements que vous souhaitez, mais ceux-ci doivent être amovibles. En revanche, si vous envisagez des travaux pouvant affecter cette partie commune à jouissance exclusive, il vous faut l’approbation des autres copropriétaires et donc passer par un vote. Si la partie privative est une cour ou un jardin, vous ne pouvez donc pas construire une piscine, installer une terrasse, une pergola ou une véranda. S’il s’agit d’un balcon, d’une terrasse existante ou d’un toit-terrasse, impossible d’envisager la couverture de cet espace sans un accord préalable. Il en va de même pour l’installation d’un système de climatisation.
En résumé, il est indispensable de contacter le syndic de copropriété si vous envisagez des transformations plus ou moins importantes concernant une partie commune à usage privatif. Quoi qu’il en soit, si vous souhaitez acheter un bien immobilier, sachez que ces parties communes à jouissance exclusive sont un vrai plus. Cela représentera un surcoût au moment de bien calculer votre budget, mais l’investissement peut se révéler rentable.