Mon propriétaire ne veut pas faire de travaux : comment l'y obliger ?
La loi oblige le propriétaire à louer un logement décent à son locataire ; toutefois, un différend peut survenir lorsque ledit logement nécessite des réparations.
Non seulement le propriétaire doit proposer un logement décent à son locataire mais il doit aussi veiller à son entretien. Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu "d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués".
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire a donc pour obligation d'entretenir son logement et de réaliser des travaux si ces derniers sont nécessaires. Cela peut par exemple concerner la réfection des revêtements du sol, des murs... Les travaux de réparation ou de mise en conformité ne peuvent en aucun cas être à la charge du locataire. Celui-ci peut s’en référer aux textes de loi pour les critères de décence d'un logement. Pour être décent un logement doit remplir différentes conditions relatives à sa surface habitable, à ses éléments d'équipement et de confort, mais aussi à sa sécurité et à sa salubrité. Les réparations locatives, donc à la charge du locataire, ne concernent que de petites réparations et l’entretien courant du logement (décret n°87-712 du 26 août 1987, J.O. du 30).
Les recours en cas de non-exécution des travaux par le propriétaire
Si le logement ne satisfait pas aux critères de décence définis par la loi, le locataire peut exiger que des travaux de mise en conformité soient effectués dans les meilleurs délais, aux frais du propriétaire.
Mise en demeure pour non-exécution des travaux
En cas de non-exécution des travaux par le propriétaire, le locateur doit mettre en demeure le propriétaire pour que celui-ci remplisse ses obligations de bailleur, par lettre recommandée avec avis de réception. Toute action en justice est irrecevable sans cette mise en demeure préalable.
Saisie de la commission de conciliation ou du tribunal d'instance
Sans accord ou sans réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, il peut saisir une commission départementale de conciliation (CDC), ou le juge des contentieux de la protection. "Ce dernier pourra ordonner les travaux au propriétaire, réduire le montant du loyer ou le suspendre pendant un temps donné ", explique Valérie Souied, juriste au sein de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). L'appréciation par les juges du respect des critères de décence du logement se fait au cas par cas. Par exemple, ils peuvent considérer qu'un studio en sous-sol avec un vasistas donnant sur le garage d'une maison ne bénéficie pas d'un éclairage naturel suffisant, ni d'une ouverture permettant un renouvellement adapté de l'air. Par conséquent, le logement n'est pas décent et devra faire l'objet de travaux d'adaptation.
En cas de location d'un logement non décent, les organismes payeurs peuvent s'abstenir de verser l'allocation logement, tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas effectués (décret n° 2015-191 du 18 février 2015). Durant cette période, le locataire n'est redevable que de la part de loyer résiduelle, c'est-à-dire celle non couverte par l'allocation. Et si le logement représente un danger pour le locataire, il est en droit de le quitter sans préavis.
Les obligations du locataire limitant la responsabilité du propriétaire
En présence de moisissures, lorsque les expertises montrent que celles-ci sont dues à l'existence de défauts techniques (ponts thermiques, insuffisance d'isolation des combles, ou des murs, etc.), le bailleur est tenu de faire des travaux ou d'indemniser le préjudice, dit de jouissance normale des lieux, subi par le locataire. Attention : le locataire a également une obligation d'entretien et de réparation non négligeable. Si les traces d'humidité constatées proviennent pour tout ou partie d'un manque d'entretien, la responsabilité du bailleur sera réduite d'autant. Par exemple, un locataire n'ayant jamais fait entretenir la chaudière et se chauffant exclusivement au poêle à pétrole, un mode de chauffage accélérant le phénomène de condensation, a été tenu pour responsable des problèmes d'humidité. Toute la difficulté est donc, pour les juges, de faire la part des choses entre le comportement du locataire et celui du propriétaire afin de déterminer lequel des deux a été négligent. S'il n'a pas été fait d'état des lieux à l'entrée du locataire, celui-ci est présumé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer de même. Il est donc conseillé de faire un état des lieux précis lors de l'entrée dans le logement et de soigner l'état des lieux de sortie afin de récupérer le dépôt de garantie dans son intégralité.
Que faire si mon propriétaire ne veut pas isoler la maison ?
Le décret n°2017-919 du 9 mai 2017 impose à tout propriétaire une obligation d'isolation thermique de son logement. Les exceptions qui permettent à un bailleur de déroger à cette obligation sont les suivantes : il y a un risque ne permettant pas au logement de recevoir un isolant, les travaux ne permettent pas de se conformer aux règles des droits de sols ou de servitude, le logement se situe sur un site sauvegardé ou un secteur patrimonial et l'isolation thermique amène une modification de l'aspect des façades, le logement est situé près d'un monument historique ou classé. En dehors de ces situations particulières, le propriétaire est donc tenu de réaliser les travaux d'isolation thermique. À défaut, le locataire peut le mettre en demeure d'exécuter cette obligation, via une lettre en recommandé avec accusé de réception. Le locataire n'ayant pas trouvé une solution à l'amiable avec son propriétaire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection, comme décrit ci-dessus, pour rappeler son propriétaire à l'ordre. Pour rappel, à compter du 1er janvier 2023, les logements mal isolés, donc très énergivores, affichant un diagnostic de performance énergétique de la catégorie G et consommant annuellement plus de 450 kWh par m2 d'énergie finale sont formellement interdits à la location.