Dissolution d'une SCI : formalités, délai et coût
[DISSOLUTION D'UNE SCI] Une société civile immobilière peut être dissoute, notamment si elle fait faillite. Plusieurs formalités, obligatoires et payantes, doivent alors être réalisées.
Quelles sont les étapes de dissolution d'une SCI ?
Plusieurs raisons peuvent être à l'origine de la dissolution volontaire d'une SCI (société civile immobilière), qui permet aux associer de partager un ou plusieurs biens immobiliers : la décision amiable des associés, la faillite de la SCI, l'expiration de sa durée, l'extinction de son objet social... Quoiqu'il en soit, pour la dissoudre, plusieurs formalités doivent être accomplies par le ou les liquidateur(s) désigné(s) (le gérant, un associé, un tiers...). Voici les différentes étapes :
- Rédiger un procès-verbal qui atteste que les associés ont décidé la dissolution anticipée de la SCI. Celui-ci doit également préciser le lieu du siège social de la liquidation, l'identité du liquidateur, ses obligations au regard de la liquidation... et confirmer que les fonctions du gérant prennent fin ;
- Publier un avis de dissolution dans un journal d'annonces légales, dans un délai d'un mois à compter de la date de la dissolution. Cette annonce légale doit contenir plusieurs informations comme la raison sociale de la SCI, le montant du capital social, le numéro d'immatriculation de la société, la cause de la dissolution...
- Effectuer une demande d'inscription modificative auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE), dans un délai d'un mois à compter de la date de la dissolution. Il s'agit du formulaire M2 qui est, en réalité, un formulaire de modification statutaire. Et pour cause : juridiquement, la dissolution d'une SCI est perçue comme telle ;R
- Réaliser une demande d'inscription modificative auprès du registre du commerce et des sociétés. Cela suppose de déposer un exemplaire du PV de dissolution, le formulaire M2, une attestation de la publication de l'avis de dissolution au journal d'annonces légales, une déclaration de non condamnation pour le liquidateur et une attestation de filiation.
À l'issue de ces étapes, la SCI sera dissoute. Sa dissolution entraînera automatiquement sa liquidation qui, elle aussi, fera l'objet de plusieurs formalités. La liquidation consistera alors à vendre les actifs de la société pour rembourser les créanciers et les associés avant la radiation de la société.
Quel coût pour fermer une SCI ?
Le coût d'une fermeture d'une SCI, c'est-à-dire de sa dissolution, est estimé entre 500 et 600 euros. La publication de l'avis de dissolution dans un journal d'annonces légales représente par exemple entre 140 et 200 euros, tandis que les formalités auprès du greffe sont de l'ordre de 195 euros. À cela s'ajoutent les frais de la liquidation de la SCI lorsqu'elle a été dissoute. Notamment la publication d'un procès-verbal de liquidation, de nouveau dans un journal d'annonces légales (entre 140 et 200 euros) ainsi que les frais d'enregistrement auprès des impôts correspondant à 2,5% du montant du " boni de liquidation " (si, lorsque les dettes de la société sont remboursées, il reste de l'argent à distribuer aux associés). Le dernier coût est celui de la radiation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS), d'une dizaine d'euros. Si les associés de la SCI se font accompagner par des professionnels (notaires, avocats, experts-comptables…) pour fermer leur société, mécaniquement, la facture s'alourdira.
Comment dissoudre une SCI gratuitement ?
Il n'est pas possible de dissoudre une SCI gratuitement, certains frais étant obligatoires, notamment ceux relatifs à la publication d'avis dans des journaux d'annonces légales par exemple. La seule manière de réaliser des économies lorsqu'on dissout une SCI est d'effectuer les démarches de fermeture soi-même, sans l'aide d'un professionnel, ou de recourir à une plateforme juridique en ligne qui se chargera de réaliser les démarches pour un coût moindre (environ de 150 à 300 euros).
Qui peut demander la dissolution d'une SCI ?
Dans le cadre d'une dissolution volontaire, c'est la collectivité des associés qui prend la décision de dissoudre la SCI. En d'autres termes, tous les associés doivent approuver la dissolution au cours d'une assemblée générale extraordinaire. L'unanimité des votes est requise. Une fois celle-ci obtenue, le liquidateur désigné au cours de cette AG se chargera de réaliser les formalités de dissolution, de liquidation et de radiation. En pratique, c'est souvent le gérant de la SCI qui est désigné comme liquidateur par les associés. Il arrive toutefois que cette dissolution ne soit pas volontaire, donc que ce soit les tribunaux qui la requièrent.
Combien de temps pour dissoudre une SCI ?
Cette étape peut se réaliser en quelques semaines. Le ou les liquidateur(s) de la SCI dispose(nt) d'un mois maximum à compter du vote en assemblée générale pour accomplir les formalités légales de dissolution de la SCI (déposer le dossier de dissolution, publier l'annonce légale...). Ensuite, il n'existe aucun délai minimum entre la dissolution d'une SCI et la clôture de la liquidation, uniquement des dates limites. Le mandat du liquidateur ne pouvant excéder trois ans, le délai maximal entre la dissolution et la liquidation de la SCI ne peut excéder trois années. Au-delà de cette durée légale, le greffe du tribunal de commerce peut procéder à une radiation d'office de la SCI.
Quelle fiscalité en cas de dissolution d'une SCI ?
La dissolution d'une SCI, qu'elle soit assujettie à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), entraîne plusieurs conséquences d'un point de vue fiscal. Dans un délai de deux mois suivant la dissolution, la SCI doit fournir une déclaration de résultats au Trésor Public. Outre les droits d'enregistrement, qui doivent être payés lors de la dissolution de la SCI en fonction de la nature des actifs, l'imposition concerne les plus-values immobilières réalisées sur la vente des différents biens qui composaient la SCI. Plus globalement, les bénéfices de la SCI qui n'ont pas encore fait l'objet d'une taxation le feront dans le cadre de la dissolution. En principe, une SCI relève de l'impôt sur le revenu (IR), qui fonctionne suivant un barème progressif. Il arrive parfois que les associés de la SCI optent pour l'impôt sur les sociétés (IS). Ils sont alors imposés à taux fixe, à hauteur de 33,33% après les 38 120 premiers euros de chiffre d'affaires (avant cela, les bénéfices sont imposés à hauteur de 15%).
L'imposition porte également sur le boni de liquidation, qui caractérise le reliquat partagé entre les associés de la SCI. Ce dernier correspond à la différence entre la valeur des sommes apportées en capital à la SCI et celles retirées au moment de sa dissolution. S'il existe un boni de liquidation, les associés sont redevables d'un impôt au taux de 2,5% sur la totalité du montant, c'est-à-dire sur les sommes qu'il reste à distribuer aux associés en fonction de leur apport. Quoi qu'il en soit, en cas de dissolution d'une SCI, le recours à un avocat fiscaliste est vivement conseillé.